중기이코노미 기업지원단

2011년 서울 강남 4326만원→2020년 9430만원…용산 부상

부동산도 주변의 부동산 영향을 많이 받는다. 어떤 원인, 가령 큰 도로 폭으로 인해 상권이 단절돼 있는 것처럼 보이는 지역도 가격차이가 크게 벌어지지 않는다.

예를 들면 도로를 사이에 두고 A지역의 평당가격이 5000만원인데 B지역이 1000만원, 이렇게 벌어지지 않는다. 만약 이렇게 가격이 벌어지게 되면, 상대적으로 싼 B지역으로 투자자가 들어와 신축하고 새로운 임차구성 등을 통해 그 지역이 활성화되면서, 결국 가격은 A지역 수준으로 수렴하게 될 것이다.

이런 측면에서 부동산의 평당가격을 아는 것은 중요한 일이다. 어떤 지역의 시세를 5000만원으로 알고 있는데, 평당 3000만원에 나오면 급매라는 것을 바로 알게 된다. 물론 이러한 부동산 가격정보를 실생활에서 쉽게 얻을 수 있는 것은 아니어서 별도의 관심이 필요하다.

얼마 전 강남지역 대로변에 평당 1억원하는 매물이 있었는데, 사도 되는지 문의가 왔다. 주변 매매사례를 보니 평당 7000만원 수준의 거래사례만 있어서 조금 비싼 느낌이 있었다. 그런데 강남구 전체 3종 일반주거지역의 평당가격이 1억원이라는 것을 알려주면서, 강남구 전체로 봤을 때는 ‘괜찮은’ 가격이라고 전한 일이 있다. 물론 추가적으로 정확한 수지분석을 제공하고, 상담을 진행했다.

시야를 더 넓혀서 우리나라 특별시, 광역시의 상업용 부동산 평당가격(이하 내용은 2종 일반주거지역의 사례로 한정)을 살펴보면, 2011년 가격기준으로 서울 강남구 4326만원, 서울 서초구 3651만원, 서울 중구 3568만원, 서울 마포구 3399만원 순이다. 2011년 거래건수 기준으로는 광주 북구 171건, 부산 사하구 103건, 부산 동래구 100건, 부산 해운대구 93건, 서울 강남구 70건이다.

그런데 2020년 가격기준을 보면 서울 강남구 9430만원, 서울 용산구 6934만원, 서울 서초구 6105만원, 서울 마포구 5942만원, 서울 성동구 4837만원 순으로 나타난다. 2020년 거래건수 기준으로는 서울 강남구 156건, 서울 마포구 121건, 광주 북구 109건, 대구 달서구 94건, 경기 부천시 90건이다.

2011년에서 2020년의 자료를 통해서 살펴본 유의미한 점은 첫째, 10년 동안 강남이 평가순위에서 1위를 유지하고 있다는 점이다. 평당가격뿐만 아니라 2020년에는 거래건수에 있어서도 1위를 차지했다. 평당가격에서는 다른 지역과의 격차가 점점 벌어지고 있는 상황이다.

둘째, 평당가격 측면에서 보면 강남구 다음이 서초구에서 용산구로 넘어가고 있는 듯 보인다는 점이다. 용산구는 지난번 언급했듯이 많은 호재들이 있어 향후 10년 이후 가장 많이 변화할 지역으로, 투자자들 입장에서 유망한 지역이다.

셋째, 서울 외의 광역시에서도 거래건수가 많은 지역들을 유심히 살펴봐야 한다는 점이다. 광주 북구의 경우 2011년과 2020년 거래건수 모두 상위 5위안에 있다. 평당가격도 평당 480만원에서 895만원으로 약 2배 정도 올랐다. 알짜배기 지역들도 유심히 살펴보면 기회가 생길 수 있다. (중기이코노미 객원=중기이코노미 기업지원단 부동산센터 안경상 센터장)