부동산 안정화 정책이 한 곳(주거용 부동산)에 집중될 동안에, 또다른 부동산 시장에서 거래가 활발해지고 있다. 풍선효과로 보여지는데, 바로 상업용 부동산 시장이다.
주거용 부동산과 상업용 부동산은 취득에서 양도까지의 세금이 다르다. 가령, 1주택을 보유한 투자자가 조정지역 내의 한 채의 투자용 아파트를 취득할 경우, 매매가액의 8%의 취득세를 납부한다. 반면, 상업용 부동산은 매매가액의 4.6%의 취득세를 납부하면 된다.
보유세 중 종부세의 경우, 주택의 경우 보유한 주거용 부동산 전체를 합산하고 6억원의 공제를 하지만, 상업용 부동산(예를 들면 꼬마빌딩 등)의 경우 토지분 공시지가를 합산하고 80억원을 공제하니 웬만해서는 종부세 대상이 되지 않는다.
양도 시에는 기본세율에 20~30%p를 가산하는 주택과 달리, 상업용 부동산의 경우 기본세율이 적용되니 세금적인 관점에서 유리하다고 볼 수 있다.
부동산 안정화 정책이 주거용 부동산에 집중될 동안에, 풍선효과로 상업용 부동산 시장에서 거래가 활발해지고 있다. 사진은 서울 강남구 삼성동. ©중기이코노미
즉, 실거주하는 1주택을 제외하고 투자용으로 아파트 등 주거용 부동산 대체재로서 상업용 부동산을 고려하기 시작한 것이다.
레버리지 측면에서도, 아직까지 상업용 부동산은 대출규제가 없는 편이다. 20억원이 있는 어떤 투자자가 투자할 수 있는 부동산이 아파트인 경우에는 매매가 20억원 아파트를 전액 현금으로 취득해야 하지만, 상업용 부동산의 경우 50억원 매매가격 기준으로 약 60%의 대출이 나오면 20억원을 현금으로 보유한 투자자의 경우 투자가 가능하다.
이 경우 상업용 부동산에서 임대료가 대출이자를 상쇄하고도 남는 수준이라면 레버리지 효과도 충분히 볼수 있다.
세금적인 관점, 즉 세후수익률과 대출을 활용할 레버리지 관점에서 상업용 부동산이 주거용 부동산의 대체재 역할을 하는 것으로 보인다. 이는 작년보다 상업용 부동산 거래건수가 증가한 것에서도 엿볼 수 있는 대목이다.
남들과 같은 투자가 아니라 시장 움직임에 선제적으로 대응하는 부동산 투자가 중요해 보이는데, 현시점에서 상업용 부동산 투자는 유효하다. (중기이코노미 객원=랜드마크부동산중개법인 안경상 이사)