올해 1월, 강남구 빌딩거래는 총 4건에 불과했다. 역대급으로 거래량이 없었다. 거래량이 없는 와중에 도산대로 대로변에 특이한 경매 물건이 나왔다. 공유물분할을 통한 형식적 경매 매물로 대지면적은 282평(932.2㎡), 연면적은 약 2694평(8905.8㎡)인 15층 건물이다.
올해 1월, 강남구 빌딩거래는 총 4건에 불과했다. 역대급으로 거래량이 없었다. 거래량이 없는 와중에 도산대로 대로변에 특이한 경매 물건이 나왔다. 공유물분할을 통한 형식적 경매 매물로 대지면적은 282평(932.2㎡), 연면적은 약 2694평(8905.8㎡)인 15층 건물이다.
지난 2022년 9월13일에 받은 감정평가서를 보면, 대지는 평당 2.94억원이고 건물은 평당 522만원으로 전체 976억원으로 감정평가를 받았다. 그리고 첫 매각기일인 2023년 1월31일 놀라운 일이 벌어졌는데 약 1517억원, 평당 5.37억원으로 낙찰이 된 것이다.
낙찰자는 공유자들 중에 한 명인데, 단독 입찰해서 낙찰을 받았다. 좋은 물건이 경매에 나오게 되면 낙찰을 받는 것이 중요하고, 또 적절한 가격에 낙찰을 받는 것이 중요한데, 낙찰 받는 것에만 집중한 나머지 주변 매매사례들을 무시한 가격으로 ‘단독’으로 입찰해서 낙찰을 받은 사례가 돼버렸다.
이 사례를 보면서, 자기건물을 얼마나 과대포장해서 생각하게 되는지 매도자의 심정을 엿볼 수 있었다. 이게 경매였고, 소유자 본인이 낙찰을 받고 소유권이 이전됐다. 하지만, 일반적인 매매였다면, 매도자는 감정가 이상의 가격이 본인 건물의 가치라고 생각했을 것이고, 아무도 매수(입찰)하지 않았을 것이다. 들리는 소문으로는, 단독 입찰해서 1517억원에 낙찰을 받고는 상당히 당황했다는 모습을 보였다고 한다.
이렇게 청담동 대로변이 평당 5억원 이상으로 매매사례가 생기면서, 인근에 있는 건물들의 호가도 덩달아 높아지게 된다. 그리고 이러한 거래사례로 압구정로의 대로변은 평당 4억원, 청담동의 이면은 평당 2억원에 거래되는 일들이 잇따라 발생하게 된다. 평당 5억원에 거래됐다고 다른 것들도 덩달아 올라갔다기 보다는, 평당 4억원을 주고 사더라도 매수자는 합리적인 가격이라고 생각할 수 있다. 그만큼 청담동은 ‘그들만의 리그’가 열리고 있는 중이다.
금리가 높아지고 있는데다, 연일 아파트 거래량이 없고, 가격도 고점대비 40%가 떨어졌네, 50%가 떨어졌네 등 연일 기사가 쏟아지고 있지만 청담동 일대에서는 빌딩 신고가가 나오고 있는 것이다. 이렇게 청담동은 전반적인 시장의 흐름과는 다른 방향으로 가고 있는 듯하다.
이와 비슷하게 용산도 전반적인 시장 흐름과 다른 방향으로 가고 있는 지역이다. 삼각지역과 신용산역 인근에 있는 용리단길은 호가가 평당 1.5억원을 훌쩍넘기고 있고, 보통 호가가 2억원은 기본인 지역이 됐다. 용산구 역시 2022년 거래량은 2021년에 비해 30% 수준대였지만, 호가는 나날이 높아가고 있는 지역으로, 매수자와 매도자의 간격이 큰 지역이다. 이 지역도 대규모 개발호재들이 많이 있어 사람들의 관심이 있는 집중되는 지역인데, 호가가 높아 거래는 많지 않은 것으로 보인다.
향후 거시적으로는 금리위험, 환율위험 등이 있어 시장을 낙관할 만한 상황은 아니지만 좋은 입지의 빌딩들은 언제나 사람들에게 주목받고 있고, 이러한 관심은 가격으로 나타나고 있는 것 같다. 장기적으로 투자하는 사람은 좋은 입지의 부동산이라면, 지금의 가격보다는 미래의 가격을 보고 움직이니 현재 대중들이 보기에 터무니 없는 가격이라도 의사결정을 하는 것 같다. (중기이코노미 객원=중기이코노미 기업지원단 부동산센터 안경상 센터장)
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