인천 미추홀구에서 다섯번째 전세사기 희생자가 발생한 가운데 전세사기 특별법이 지난 25일 국회 본회의를 통과했다. 피해대책위와 시민사회가 요구했던 선구제 후회수 방안은 정부·여당의 완강한 반대에 부딪혀 결국 포함되지 못했다. 또, 야당이 제안한 최우선변제금도 받지 못하는 피해자들에 대한 보증금 회수 보장 또는 최우선변제금 수준의 주거비 지원대책도 무산됐다. 정부는 최우선변제금도 회수하지 못하는 피해자들에게 그 최우선변제금 만큼 무이자 전세대출을 해주는 방안을 제시했고, 야당과 합의했다. 깡통전세 피해자를 포함한 폭넓은 피해지원에 한계가 있다는 지적이 나온다.
전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회와 전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회가 30일 개최한 ‘전세사기 특별법의 한계와 개선방안 좌담회’에서 이강훈 변호사(참여연대 부집행위원장)는 “전세보증금 집단 피해사례는 인천 미추홀구 건축왕 사건, 빌라왕 김대성 전세사기 사건 등 이미 문제가 드러났던 사건들 외에도 연이어 전국적으로 발생하고 있다”고 지적했다.
그러면서 “특별법은 피해자 범위를 전세사기 피해자로 좁혔고, 주택가격 하락에 따라 주택 경·공매로 인한 배당 금액 감소로 대규모 피해를 입게 된 깡통전세 피해 임차인들을 구제해야 현재 당면한 임차인의 대규모 피해 발생에 따른 사회적 문제들을 해결할 수 있다”고 제안했다.
◇전세사기 특별법, 피해지원 폭 좁아=이 변호사는 특별법에서 ▲전세사기 피해자에게 경·공매에서 주택 우선매수권을 부여한 점 ▲LH 등이 피해주택을 공공임대주택으로 매입하도록 신청권을 부여한 점 ▲선순위 국세 등을 주택가격에 비례하게 안분 신청할 수 있게 한 점 ▲경매유예 등의 근거 규정을 도입한 점을 긍정적으로 꼽았다.
그러나 특별법은 대출 지원이 중심이어서, 추가 대출을 통해 우선매수권 행사가 가능한 선순위 채무자 일부 외에는 경제적 손해를 회복하기 어렵다는 점에서 한계를 갖는다고 했다.
또한 보증금 채권의 공공매입 방안, 주거비 지원방안 등을 배제함으로써 특별법은 피해자들이 신속하게 경제적 피해를 회복할 수 있도록 지원하는 방안이 되지 못한다는 것이다. 이에따라 피해자들이 보증금을 회수할 방법은 경·공매를 거쳐 배당을 받는 방법 뿐이다. 피해자들은 경·공매가 다 끝날때까지 수년간 고통을 벗어나기 어렵게 되는 것이다. 특히 최우선변제금을 받지 못하는 후순위 임차인의 피해가 가장 크지만 이들에 대한 경제적 지원방법이 특별법에 담겨있지 않다는 점도 한계로 꼽았다.
◇특별법 적용대상 범위를 넓혀야 한다=이 변호사는 특별법의 한계를 개선하기 위해서는 대규모로 발생하는 깡통전세 피해자들을 구제하면서 전세사기 피해자들이 함께 구제될 수 있도록 특별법의 적용 대상자 범위를 넓혀야 한다고 했다. 깡통전세 피해자 또한 동일한 경제적 고통과 주거위기를 겪게 되므로 전세사기와 깡통전세를 구분해 피해지원 여부를 달리할 이유가 없다는 것이다.
또, 임차주택의 선순위 저당권 대출채권과 임차인의 보증금 채권을 공공이 함께 매입하고 주택 경·공매, 주택매입 후 시장에 매각함으로써 투입 비용을 환수하는 채권 공동매입 방안도 제안했다.
이와함께 이 변호사는 전세사기 피해자 중 최우선변제금도 못받게 된 피해자들에게는 최우선변제금과 회수금의 차액을 주거비로 지원하는 것이 바람직하다고 했다.
◇전세대출에도 LTV·DSR 적용 검토를=이 변호사는 정부의 전세대출과 전세보증으로 인해 전세가격 상승이 용이해지고, 전세대출도 폭발적으로 증가했다며, 이것이 최근 깡통전세와 전세사기의 주된 경제적 배경이라고 지적했다.
따라서 전세대출과 전세보증도 주택담보 대출과 마찬가지로 주택가격의 일정 비율 이내로 제한(LTV)하고 전세대출에도 DSR을 적용하는 방안을 검토해야 한다고 했다.
더 나아가 주택임대차보호법에 주택임대차보증금을 주택가격의 일정비율 이내로 제한하는 방법도 제안했다.
이와함께 공인중개사의 주택시세, 선순위채권, 임대사업자 확인설명 의무를 대폭적으로 강화할 필요도 있다고 했다. 또, 세금 체납이 없고 사업계획과 거래구조 상 현금흐름이 양호한 건전한 임대인만 임대사업자로 등록하도록 해, 신용이 불량한 자가 갭투기를 통해 수십·수백 채의 주택을 보유해 대규모 임대차 보증금 사고를 일으키지 않도록 방지하는 방안도 필요하다고 이 변호사는 강조했다. 중기이코노미 채민선 기자
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