최근 금융연구원이 발표한 ‘우리나라 부동산PF 위험에 대한 고찰 및 시사점’ 보고서는, “우리나라 PF는 시행사의 낮은 자본력, 본PF 대금으로 브릿지론 상환, 수(受)분양자 자금의 공사비로의 사용, 시공사의 신용도 의존 등의 구조적 문제로 부동산 경기하락 시 부실이 발생하기 쉬운 특성이 있다”고 설명했다.
또, “이러한 특성은 우리나라 부동산 시장의 제한적인 규모와 오랜 기간 부동산 가격하락보다는 상승을 주로 경험한 시장참여자들의 기대 및 행태와 밀접히 연결되어 있기 때문에 PF 시장의 구조를 단기적으로 개선할 방법은 많지 않다”고 진단했다.
아울러 “글로벌 금융위기 시기에 이어 이번 부동산 가격하락 및 부동산PF 관련 경험이 시장참여자들의 믿음과 행태를 바꾸는 계기가 될 수 있을 것으로 기대하며, 정책당국은 시장참여자들의 인센티브를 잘 이해하고 보다 장기적인 관점에서 PF 시장구조를 개선해 나갈 필요가 있다”고 제언했다.
레고랜드·새마을금고부터 태영건설까지 1년간 이어진 PF부실
부동산PF를 둘러싼 우려는 지난 1년간 꾸준히 고조돼 왔다. 2022년말 강원도가 춘천 레고랜드 부동산PF ABCP에 대해 채무불이행을 하면서 발생한 채권시장 경색, 2023년 7월 부동산PF 대출 부실 우려로 인한 새마을금고의 대규모 예금인출, 제2금융권을 중심으로 한 PF 대출 연체율 상승 등을 거친 결과다.
또, 2023년 12월28일 태영건설이 워크아웃을 신청하자 건설업 전반에 자금경색과 건전성 악화에 대한 우려가 커졌다.
보고서는 “우리나라의 PF는 시공사에 대한 의존도가 높기 때문에 건설사에 자금경색이 발생하면 개발 중단위험이 커지며, 상대적으로 양호한 사업장이나 기업까지 위험이 전이되는 등 위험이 증대될 수 있다”고 짚었다.
기존의 PF는 시공사의 지급보증과 책임분양 등에 의존해서 이루어졌는데, 2011년 저축은행 사태를 겪으면서 건설사는 책임준공확약 등 보다 부담이 완화된 신용보강을 제공하게 됐다.
하지만 브릿지론이나 본PF의 대주단은 시공사의 신용등급, 시공능력평가순위 등을 고려해 대출 여부를 결정하고 시공사의 책임준공이나 조건부 채무인수를 요구하고 있다. 중견·중소 시공사의 경우 경쟁력 확보를 위해 여전히 지급보증 등을 제공하는 경우가 많다. 유동화증권 발행 시에도 유동화증권의 신용등급이 시공사의 신용등급과 연계되는 경우가 대부분이다.
보고서는 “이렇듯 우리나라의 PF는 시공사에 대한 의존도가 높기 때문에 건설사의 자금조달 여력이 제한되면 PF 방식의 부동산 개발이 원활히 이뤄질 수 없으며, 상대적으로 양호한 사업장까지 위험이 전이될 가능성이 크다”고 설명했다.
“수익성 계속 악화될 경우 건설사 위험 현재보다 커질 수 있어”
보고서는 “현재 건설사의 신용도, PF 관련 우발채무 및 신용보강 기관 등을 고려할 때 현재의 위험이 글로벌 금융위기 이후 겪었던 건설업 불황 및 저축은행 사태에 견줄만한 수준이라고 보이지는 않으며, 관리 가능한 수준”이라고 판단했다.
현재 3년내 신용등급이 있는 건설사 중 회사채와 CP의 등급이 투자부적격인 비중은 각각 19%, 2% 수준이라는 이유에서다. 글로벌 금융위기 이후 건설업 불황 시기에 이 비중이 약 40% 혹은 그 이상에 달한 것과는 차이가 크다.
아울러, 글로벌 금융위기 전후와 달리 현재 건설사의 신용보강은 주로 책임준공에 한정돼 있어 PF 관련 우발채무에 의한 건설사의 건전성 악화 위험은 이전보다 제한적이라고 강조했다. 다만 중소·중견 건설사는 지방 사업장에 대해 지급보증 등의 형태로 직접 신용보강을 하는 경우도 많아 대형건설사에 비해 관련 위험이 클 수 있다고 했다.
이처럼 글로벌 금융위기 당시와는 상황이 다르지만, “부동산 경기 침체, 원자재 가격 상승과 이자율 상승 지속 등으로 인해 건설사의 수익성이 계속 악화될 경우 건설사의 위험은 현재보다 커질 수 있다”고 보고서는 우려했다.
따라서 “부동산 PF 부실로 인한 위험을 줄이기 위해서는 도덕적 해이가 발생하지 않도록 평가와 시장원리에 기반한 지원이 이뤄질 필요”가 있으며, 장기적으로 PF 시장참여자들의 인센티브를 이해하고 시장구조를 개선해 나갈 필요가 있다“고 제언했다.
부실확산을 막기 위해 적시에 유동성을 공급하면서, 부동산 활황기에 무리한 확장을 하지 않고 위험관리에 애쓴 기업에 상대적인 불이익으로 작용하지 않도록 평가와 시장원리에 기반한 지원이 이뤄질 필요가 있다는 것이다. 중기이코노미 이창호 기자
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