중기이코노미 기업지원단

비수기에 ‘주담대’ 제한 겹치며 거래 줄었는데

‘6·27 대출 규제’로 6월 아파트 매매계약 취소 건수도 늘어

수도권과 규제지역의 주택담보대출을 6억원으로 제한한 ‘6·27 가계대출 관리강화 방안’ 이후 아파트 거래가 감소했다. 7월 들어 서울 아파트 매매는 거래 소강상태가 이어지며 6월 거래량 대비 급감한 모습이다. 7월 22일 조사 기준(국토교통부 실거래가 공개시스템)으로 보면, 6월 서울 아파트 거래량은 1만561건으로 일 평균 352건이 거래됐지만, 7월엔 1498건이 거래돼 하루평균 거래량이 68건으로 줄어든 것이다.

특히 한강변 일대 거래가 많이 줄었다. 이를테면 강동구의 아파트 매매는 6월 849건에서 7월 68건으로, 성동구는 715건에서 28건으로, 마포구도 623건에서 40건으로 거래가 급감한 상태다. 여름 휴가철 거래 비수기에 강력한 주택담보대출 규제가 겹치며 시장이 숨을 고르는 분위기다.

최근엔 아파트 매매계약을 했다가 취소하는 건수가 늘고 있다. 막상 아파트 계약을 했는데 대출이 안돼 계약을 취소하는 사례도 있는 것으로 보인다. 6월 서울 아파트 매매 취소건수가 1371건이나 됐다. 올해 들어 월별 최대치다.

매매 취소는 계약 후 중도에 거래가 취소되는 사례로, 기준시점은 국토교통부에서 발표하는 실거래가 공개시스템의 ‘해제사유 발생일’이다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제32조의 2에 따라 해제 신고된 거래를 뜻한다. 지난 1월과 2월, 3월, 4월, 5월의 거래취소 건수가 각각 281건, 331건, 481건, 566건, 712건이었던 것과 비교하면 6월은 약 2~4배 이상 거래취소가 늘어났다.

아파트 매매 취소건수가 증가한 원인은 좀 복합적이다. 이재명 정부 출범 이후 부동산 여신대책의 강도가 세진 상황에서 매수자의 서울 집값 고점 인식이 있었다든지, 6·27대책이 발표되고 곧바로 대출 규제를 시작(6월 28일)했는데 해당 시점 가계약을 무리하게 진행한 경우 대출 실행에 차질이 생기면서 거래를 포기했을 가능성이 있다.

혹은 앞으로 서울 아파트 공급(입주)이 많지 않으니 집값이 더 오를 것을 예상해 오히려 매도인이 배액 상환하고 거래 계약을 취소한 경우도 있었으리라 본다. 이처럼 최근 서울 아파트 매매 취소건수가 늘어난 원인은 상당히 다양하다.

지난 6월 아파트 매매계약 취소가 월 100여건을 넘어선 서울 자치구는 구로구(223건), 성동구(127건), 강동구(114건) 등 3개 구였다. 이외 영등포구(91건), 서대문구(71건), 양천구(69건), 성북구(67건), 강남구(60건), 노원구(57건), 마포구(58건), 동대문구(55건), 송파구(53건), 서초구(52건), 동작구(52건) 순으로 거래취소가 많았다. 주로 집값 상승이 가팔랐던 강남권과 한강변 그리고 재건축 호재가 있는 지역들에서 계약취소가 빈번했다.

매수인이 계약을 일방적으로 해제하거나 계약을 이행하지 못할 경우, 매도인은 받은 계약금을 돌려주지 않고 몰취한다. 반대로 매도인이 매매계약을 일방적으로 해제하거나 계약을 이행하지 못할 경우, 매수인에게 받은 계약금의 배액(2배)을 돌려줘야 한다.

아파트 등 부동산 매매계약에서 계약금은 통상 매매가의 10% 내외로 설정된다. 지역 또는 아파트 개별 물건에 따른 차이가 큰 편이나, 올해 서울에서 거래된 아파트의 호당 평균 매매가가 13억6296만원임을 고려할 때 평균 계약금은 약 1억3000만원 수준이라 절대 적지 않은 금액이다.

매매계약서에 계약금 배액 상환 또는 몰취에 대한 조건을 특약으로 명시하지 않을 수도 있겠으나, 거래 관행상 계약취소 위약금 조항이 포함되는 경우가 대다수다. 아파트 구매 시 대출 가능 여부, 규제지역 등 정부의 추가 수요 억제정책의 가능성 등을 열어두고 실수요 목적에서 신중히 주택시장에 발을 들이는 것이 좋겠다. (중기이코노미 객원=우리은행 함영진 부동산리서치랩장)