최근 주택가격 상승 추세를 제한하는 취지에서 주택 담보대출 규제가 강화됨에 따라 상가 및 수익형 부동산에 대한 투자 문의가 잇따르고 있다. 상가 투자 또한 거래 유형별로 조세문제가 시시각각 바뀌기 때문에 투자자들의 고민이 더한 것이 사실이다. 예를 들어 거래단계마다 부가가치세(부가세) 처리가 복잡하고, 재산세가 일반세율의 16배가 나오는 경우도 발생한다. 또한, 양도소득세(양도세) 계산도 쉽지가 않은 경우도 많고, 상속과 증여 시 재산평가로 골머리를 앓은 경우도 많다.
수익형 부동산의 대표적인 사례인 상가 거래시 발생할 수 있는 세금에 대해 살펴보면, 우선 취득 단계시에는 상가금액의 4.6%가 취득세로 발생한다. 그리고 건물 공급가액의 10%에 해당하는 부가세가 추가로 발생한다. 아울러 상가 취득자금과 관련해 증여세 문제가 발생할 수 있다.
주택의 취득세는 취득자가 보유하고 있는 주택수와 주택취득가격에 따라 취득세율이 달라지지만, 상가의 경우 법인이 수도권에서 취득하는 특별한 경우를 제외하고는 4.6%의 세율로 정해져 있다.
그리고 상가는 부가가치세가 부과되어있는 재화로서 매도인에게 부가세를 지급해야 하는데 이는 매매계약서 작성시 거래금액에 부가세 포함으로 기재했는지, 부가세 제외로 기재했는지 반드시 확인해야 한다. 일반적인 상관행상 계약서에 부가가치세 별도라고 기재되어있지 않는 경우 매매가액에 부가세가 포함되어 있으므로 매수자는 잔금을 끝으로 더 이상 지급할 것이 없지만 매도자의 경우 거래금액에 포함되어있는 부가세를 별도로 국세청에 납부해야 하므로 세금계획에 차질이 없으려면 계약서에 부가세 기재를 신경써야 한다.
아울러 본인의 여력으로 상가를 매입할 수 없는 자가 매입하는 경우 예를 들어 미성년자, 소득세 신고 이력이 없는 가정주부 등이 상가 및 부동산을 매입하는 경우, 국세청에서 자금출처 조사를 실시할 수 있으니 상가 매입시 자금 흐름이 투명하지 않으면 증여세 문제가 발생할 수 있다.
보유·임대 단계에는 매년 6월 1일을 기준으로 재산세, 종부세가 부과된다. 임대보증금 및 임대료에 대해 부가가치세가 발생한다. 또 임대소득에 대한 소득세가 발생한다. 상가 임대시 수령한 보증금의 3.1%를 임대수익으로 보아 그 수익금의 10%를 부가세로 납부하여야 하고, 보증금 이외 월세를 수령한다면 월세금의 10% 또한 부가세로 납부하여야 한다. 물론 발생하는 부가세 전체를 무조건 다 내는 것은 아니고 임대수익을 얻기 위한 수선비나 전기요금 등에 포함되어있는 부가세 부담분은 차감하고 납부하면 된다. 개인의 경우 1월과 7월 연 2회 부가가치세 신고를 하며, 법인의 경우 분기별로 4회 신고 납부의무가 있다.
임대소득에 대한 소득세도 마찬가지로 임차인으로부터 받은 월세수입에서 상가 수선비, 재산세, 청소비, 관리비, 수수료, 이자비용 등을 제외하고 남은 이익금에 대해서만 소득세를 부담하면 된다. 소득세는 이익금 구간별로 6.6%~52.8%이다.
양도 단계에는 양도세가 발생하고 권리금에 대한 세무문제가 발생한다. 양도세는 양도가와 취득가액의 차액에서 당초 부담했던 취득세와 취득 부동산수수료를 차감한 이익금에 대하여 부담하고 3년 이상 보유하는 경우 1년에 3%씩 최대 30%의 장기보유공제를 반영해 계산한다. 양도세율은 위 임대소득 세율과 동일하다.
여기서 민감한 문제는 권리금에 대한 문제인데, 일반적으로 주고받는 권리금에 대해 세무신고를 하지 않지만 억대의 권리금의 경우 매수인의 입장에서 추후 경비처리하는 경우 상당한 절세혜택을 받을 수 있어 세금 신고를 하게 된다. 이때 권리금을 수령하는 매도인은 기타소득으로서 종합소득세를 자진신고를 하지 않을 경우 무신고가산세와 납부불성실가산세 등 30% 이상의 가산세를 추가로 부담하게 되므로 권리금을 수수할 때 거래 당사자간 세무신고에 대한 명확한 의사전달이 필요할 것이다. (중기이코노미 객원=세무법인 신원 채수왕 세무사)
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